Décoder L’économie Bancale Du Marché Des Bureaux

Il existe une préférence croissante pour le travail hybride (51 % peuvent démissionner en cas de révocation), mais les PDG poussent le retour au bureau dans un contexte d'incertitude économique et de crise immobilière potentielle.

On ne sait toujours pas si les prochaines échéances des prêts, associées aux défauts de paiement, déclencheront une nouvelle récession immobilière.

• Le travail hybride est la tendance actuelle, de nombreux salariés préférant conserver cette formule, créant ainsi une incertitude quant à l'avenir des espaces de bureau.
• Les indicateurs économiques suggèrent une inadéquation entre l'offre et la demande d'espaces de bureaux, ce qui pose des problèmes financiers pour l'immobilier.
• Les futurs modèles de travail à distance pourraient entraîner une réduction des besoins en bureaux, modifier les stratégies financières et potentiellement avoir un impact sur les cultures d'entreprise et les marchés immobiliers.

Commençons par un avertissement : je ne suis pas économiste. Cependant, je suis impliqué dans le secteur du travail depuis une quinzaine d'années et, comme beaucoup d'autres, je me gratte la tête lorsque je m'arrête et étudie les chiffres.

L'ensemble du secteur du travail apparaît comme un cerf dans les phares – figé et incertain dans la direction à prendre. Les chiffres ne concordent tout simplement pas, et à mesure que des signaux et des affirmations contradictoires continuent d'être publiés, la confusion augmente.

L'hybride mange le monde

Partout où nous nous tournons, nous entendons parler d'hybride ceci ou d'hybride cela. Mandats RTO . La grande démission . Le grand décalage . Le fait que 51 % des employés déclarent qu'ils quitteraient leur emploi si leur mode de travail « hybride » actuel était supprimé. Les managers menacent de refuser les promotions et les augmentations aux employés qui travaillent à distance (trop souvent).

Et puis il y a toute l'industrie du conseil en développement personnel autour de l'hybride : cinq façons d'être un meilleur manager ou leader hybride , comment construire une culture hybride , comment maximiser l'efficacité des équipes hybrides, etc.

Certes, tous ces conseils sont utiles, voire nécessaires , mais ils semblent être une tentative de gérer la confusion et l'incertitude, avec peu de sentiment de permanence ou de sécurité .

Un sous-texte fort sous-jacent à toute la discussion post-pandémique sur le lieu de travail est l'idée que si les entreprises parviennent à résister à la tempête, les choses reviendront en quelque sorte à une « nouvelle normalité au bureau ». Cette nouvelle norme étant de 2 à 3 jours par semaine au bureau, ce qui suggère que, plus ou moins, la portée et l'échelle des bureaux vont en diminuer, mais pas de façon spectaculaire.

Quelques chiffres

Selon Nick Bloom , économiste à Stanford , les taux de travail à distance et hybride se sont un peu stabilisés. Avant la pandémie, environ 5 % des travailleurs travaillaient principalement à domicile, contre environ 25 % aujourd'hui. En outre, un rythme de travail d'environ 2,5 à 3 jours par semaine au bureau est en train de devenir une nouvelle norme en termes d'horaires hybrides.

Cependant, Bloom et son équipe suggèrent que, compte tenu des tendances observées dans les données (leurs recherches sur le travail à distance remontent à 2012), les modèles hybrides actuels resteront stables jusqu'en 2026, date à laquelle le pourcentage de ceux qui travaillent pleinement (ou principalement) à distance, commencera à remonter.

Non seulement cela, mais il prévoit que le taux de croissance (du travail à distance) sera comme le swoosh de Nike — c'est-à -dire en hausse constante !

Alors que d'un côté nous voyons de nombreux PDG exiger un retour au pouvoir, de l'autre il semble y avoir une reconnaissance (au moins implicite) que le travail au bureau n'est peut-être pas toujours le jeu principal en ville. Les aspects économiques qui sous-tendent la situation précaire du bureau nous aident à comprendre pourquoi.

Une image bancale

Un aperçu général de l'économie du bureau dresse un tableau sombre. Les taux d'intérêt sur les prêts commerciaux sont passés de 3,5 % à plus de 7 % au cours des dernières années, doublant ainsi le coût du capital.

Cela rend très coûteuse la perspective d'entreprendre de nouveaux projets, même si certains vont néanmoins de l'avant. Cela ne fait qu'alimenter la confusion.

Certains chiffres, pris ensemble, ne concordent pas.

Du côté de l'offre :

• 924 milliards de dollars (sur un total de 4,7 milliards de dollars) de dette immobilière commerciale devront être remboursés par la vente, le refinancement (à des taux beaucoup plus élevés qu'à l'origine) ou prolongés rien qu'en 2024.
• Environ 25 % de ce total est adossé à des prêts de bureaux : 238 milliards de dollars
• Rien qu'à New York, il y a 95 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux inoccupés.
• Pourtant, à l'échelle nationale, environ 96,9 millions de pieds carrés de bureaux sont en construction.
• Pour New York Community Bancorp , Inc., 57 % de l'encours de la dette (soit 111,2 milliards de dollars) concerne les bureaux. Au cours du seul quatrième trimestre 2023, la banque a perdu 2,7 milliards de dollars

Du côté de la demande :

• À l'échelle nationale, les taux d'occupation des bureaux sont d'environ 19,5 %, certaines villes ayant des taux beaucoup plus élevés : San Francisco à 27 % et Austin à 24 %).
• Les taux d'utilisation des bureaux dans le monde au quatrième trimestre 2023 étaient d'environ 26 %
• Les taux d'utilisation des bureaux aux États-Unis sont d'environ 19 % (moins de la moitié des taux d'avant la pandémie)
• Plus loin:
  • 28 % des bureaux ne sont jamais utilisés
  • 51 % des bureaux sont occupés moins d'une heure par jour
  • Seulement 12 % des bureaux sont utilisés plus de 5 heures par jour

Les données confirment que de nombreux employés préfèrent travailler à domicile la plupart du temps. Malgré les coups de poing avec la direction, les employés parlent par leurs actions, et ces actions suggèrent qu'à l'avenir, le monde aura besoin de moins – et non de plus – d'espace de bureau.

Prenez-en un pour l'équipe

Dans un récent épisode de 60 Minutes , un promoteur immobilier, inquiet du sort des quartiers centraux des affaires (CBD) et de ses propres investissements immobiliers (bien sûr), semblait suggérer que les travailleurs devaient « surmonter » leur situation post-pandémique. l'indépendance et réaccepter les fonctions comme une sorte de sacrifice : pour sauver l'économie.

Cette perspective a été bafouée par les influenceurs Linkedin pendant des semaines, mais les discussions sur Linkedin sont bon marché et les promoteurs immobiliers ont un plus gros bâton.

D'où l'impasse. Les projets à grande échelle sont pour la plupart suspendus. De nombreux petits projets de modification, souvent liés au mobilier, sont en cours, mais avec relativement peu de dépenses en capital (historiquement parlant). L'industrie est l'ère proverbiale des cerfs dans les phares. Où aller en partant d'ici?

La recherche

Si Nick Bloom et son équipe ont raison dans leurs prédictions, le travail à distance complet en tant que solution grand public ne fait que commencer. Ceux qui travaillent actuellement de cette manière savent déjà que cela fonctionne.

Pour ceux qui sont convaincus de la nécessité de bureaux comme d'habitude, deux raisons sont souvent citées : la culture et la productivité des employés.

En apparence, ce sont des préoccupations légitimes. Cependant, les recherches suggèrent que les employés préfèrent leur indépendance au nouveau désir de culture de leur manager . Et en termes de productivité, l'équipe de Bloom a mené des recherches intéressantes à ce sujet.

Leurs recherches suggèrent que, dans l'ensemble, la différence de productivité entre le travail au bureau et le travail à domicile est négligeable. Ils citent certaines recherches qui suggèrent une légère diminution de la productivité des employés pour les travailleurs entièrement à distance, tandis que leurs propres recherches suggèrent qu'il s'agit d'un échec.

En outre, ils soulèvent la question des différences entre « productivité » et « rentabilité ». En incluant tous les différents coûts/gains du travail à distance et au bureau, le tableau est plus clair :

• Perte de productivité en raison des temps de trajet
• Les travailleurs à distance travaillent plus d'heures par jour que les travailleurs au bureau (ce qui annule la productivité plus étroite par journée de 8 heures)
• Baisse potentielle des coûts de l'immobilier à long terme
• Diminution significative des coûts d'attrition et de remplacement des employés (jusqu'à 50 % du salaire d'un employé)
• Potentiel de recrutement à l'échelle mondiale, réduisant considérablement les niveaux de salaire

Dans l'ensemble, d'un point de vue purement financier, le travail à distance semblerait pouvoir renforcer le bilan d'une entreprise. Il convient de noter que la culture d'entreprise compte et que la co-présence est importante.

Cependant, si l'on parle uniquement en termes financiers – le langage de la plupart des managers – leur propre logique peut facilement se mettre à mal.

Où aller ensuite ?

On ne sait toujours pas si les prochaines échéances des prêts, associées aux défauts de paiement, déclencheront une nouvelle récession immobilière. Si tel est le cas, nous pourrions alors entrer dans une nouvelle ère de crise.

Si tel est le cas, les managers pourraient enfin reprendre le dessus dans un contexte de resserrement du marché du travail et de diminution de la voix et des options des salariés. À ce stade, les employés pourraient être contraints de sacrifier leur liberté post-pandémique actuelle afin que les entreprises puissent amortir (dans le sang, la sueur et les larmes des employés) tout cet espace de bureau inutilisé et de plus en plus inutile.

Si l'inflation finit par se stabiliser et si les banques régionales qui détiennent des prêts de bureau sont en mesure de refinancer et/ou de prolonger leurs prêts, évitant ainsi une nouvelle récession, alors le décollage du logo Nike de Bloom pourrait être sur nous le plus tôt possible.

Si tel est le cas, le travail à distance deviendra véritablement une nouvelle norme, auquel cas nous assisterons à une génération de conversions de bureaux en logements à une échelle inimaginable. 

par Drew Jones 8 mai 2024